Mehrfamilienhaus finanzieren: Wie Sie Crowdlending als Bank-Alternative in der Schweiz nutzen

Jeder Immobilienentwickler in der Schweiz kennt das Szenario: Ein vielversprechendes Projekt für ein Mehrfamilienhaus liegt auf dem Tisch, die Lage ist erstklassig, die Renditeprognose stimmt. Doch dann kommt die Bank und fordert 25 % oder mehr Eigenkapital – eine Hürde, die selbst solide Unternehmen an ihre Grenzen bringt und wertvolles Kapital bindet. Die traditionelle Antwort war oft, das Projekt zu verkleinern oder ganz aufzugeben. Doch die Finanzwelt hat sich weiterentwickelt.

Stellen Sie sich vor, es gäbe einen Weg, diese starre Eigenkapitalquote zu umgehen, ohne die Bank vollständig zu ersetzen. Eine Methode, die es Ihnen erlaubt, mit deutlich weniger Eigenmitteln auszukommen und Ihr Kapital auf mehrere Projekte zu verteilen. Das ist die wahre Funktion von Crowdlending im Schweizer Immobilienmarkt, einem Sektor, der trotz jüngster Korrekturen nach wie vor dynamisch ist. Ein Indikator dafür ist der Rückgang im Real Estate Crowdlending Sektor 2023 von -27.9%, der eine Konsolidierung des Marktes und eine Flucht zu Qualitätsprojekten signalisiert.

Die strategische Frage lautet also nicht mehr: „Bank oder Crowdlending?“. Die intelligente Frage für innovative Entwickler ist: „Wie kombiniere ich einen Bankkredit mit Crowdlending, um meine Kapitalstruktur zu optimieren?“. Die Antwort liegt im Konzept des Mezzanine-Kapitals – einer hybriden Finanzierungsform, die als Brücke zwischen Fremd- und Eigenkapital fungiert. Dieser Artikel zeigt Ihnen pragmatisch und ohne Umschweife, wie Sie dieses Werkzeug für sich nutzen, welche Risiken es birgt und wie Sie Ihr Projekt so aufbereiten, dass Sie Investoren überzeugen.

Dieser Leitfaden ist Ihr strategischer Kompass durch die Welt der alternativen Immobilienfinanzierung in der Schweiz. Wir beleuchten die Mechanismen, vergleichen die wichtigsten Plattformen und geben Ihnen konkrete Handlungsanweisungen an die Hand, um Ihr nächstes Mehrfamilienhaus-Projekt erfolgreich zu finanzieren.

Warum zahlen Sie beim Crowd-Kredit 5 % Zins, sparen aber dennoch Eigenkapital?

Auf den ersten Blick wirkt es kontraintuitiv: Warum sollte man einen Kredit mit 5 % bis 7 % Zinsen aufnehmen, wenn ein Bankkredit deutlich günstiger ist? Die Antwort liegt nicht in den Zinskosten, sondern im strategischen Einsatz von Kapital. Crowdlending dient als Hebel, um die restriktiven Eigenkapitalanforderungen der Banken zu umgehen und so Ihre finanzielle Schlagkraft massiv zu erhöhen. Der Schweizer Markt für Crowdlending ist etabliert und erreichte laut aktuellem Crowdlending Vergleich der swisspeers ein Gesamtvolumen von CHF 406.1 Millionen im Jahr 2024.

Der Kern der Strategie ist die Optimierung Ihrer Kapitalstruktur. Banken verlangen für ein Immobilienprojekt oft 25 % bis 30 % hartes Eigenkapital. Mit einer Crowdlending-Tranche können Sie diesen Anteil auf 10 % bis 15 % reduzieren. Bei einem Projektvolumen von 5 Millionen CHF setzen Sie so bis zu 750’000 CHF an Eigenkapital frei, das Sie für die Akquisition des nächsten Grundstücks oder für ein weiteres Projekt nutzen können. Der höhere Zins des Crowdlending-Darlehens wird durch die Rendite, die Sie mit dem freigesetzten Kapital erwirtschaften, mehr als kompensiert.

Ein weiterer entscheidender, oft übersehener Vorteil ist die steuerliche Abzugsfähigkeit. Für eine Kapitalgesellschaft (AG oder GmbH) sind die Zinsen für das Crowdlending-Darlehen vollständig als Geschäftsaufwand abzugsfähig. Dies reduziert Ihre Steuerlast und verbessert die Nettorendite des Projekts. Im Gegensatz dazu sind Renditen aus reinem Eigenkapital als Gewinn zu versteuern. Crowdlending ist somit kein teurer Kredit, sondern ein intelligentes Werkzeug zur Steigerung der Eigenkapitalrendite und zur Beschleunigung Ihres Wachstums.

Welche Risiken drohen Anlegern beim Crowdlending, wenn der Bauträger Konkurs geht?

Die höhere Rendite für Crowdlending-Investoren hat einen Preis: ein höheres Risiko. Um als Entwickler das Vertrauen von hunderten von Kleininvestoren zu gewinnen, müssen Sie dieses Risiko transparent verstehen und kommunizieren. Das zentrale Stichwort lautet Nachrangigkeit. Im Falle eines Konkurses des Bauträgers werden die Crowdlending-Geldgeber erst nach den bevorrechtigten Gläubigern bedient. Das Risiko eines Totalverlusts ist real, auch wenn es durch Sicherheiten wie einen Schuldbrief auf der Immobilie gemindert wird.

Die Visualisierung der Gläubiger-Hierarchie im Schweizer Konkursrecht macht dies deutlich. Sie zeigt, wer bei einer Liquidation zuerst sein Geld erhält.

Wie dieses Schema illustriert, stehen die Crowdlending-Anleger in der Rangordnung weit unten. Zuerst kommen die Gläubiger der ersten und zweiten Klasse (z.B. Lohnforderungen, Sozialversicherungen). Danach folgt die dritte Klasse, zu der typischerweise die finanzierende Bank gehört, deren Forderung durch einen erstrangigen Schuldbrief gesichert ist. Erst danach, oft in einer nachrangigen Position, kommen die Crowdlending-Investoren. Dieses Prinzip der Nachrangigkeit ist der Grund für die höheren Zinsen – sie sind die Prämie für das eingegangene Risiko. Die gute Nachricht: Die Ausfallraten sind in der Praxis überschaubar. Gemäss einer Studie liegt die durchschnittliche Ausfallquote im Schweizer Crowdlending bei nur 1.3%, was die hohe Qualität der von Plattformen geprüften Projekte unterstreicht.

Wie gestalten Sie Ihr Projekt-Dossier, um in 48 Stunden 1 Million CHF einzusammeln?

Die Geschwindigkeit, mit der auf Crowdlending-Plattformen Kapital eingesammelt wird, ist oft atemberaubend. Doch dahinter steckt kein Zufall, sondern ein akribisch vorbereitetes und absolut transparentes Projektdossier. Anleger investieren nicht nur in Beton, sondern vor allem in Vertrauen und Glaubwürdigkeit. Ihr Dossier ist Ihre Visitenkarte und der entscheidende Faktor für den Erfolg. Es muss jede potenzielle Frage proaktiv beantworten und ein Gefühl von Sicherheit und Professionalität vermitteln.

Ein generisches Exposé reicht bei weitem nicht aus. Sie müssen beweisen, dass Ihr Projekt bis ins letzte Detail durchdacht, kalkuliert und abgesichert ist. Die folgenden Punkte sind dabei nicht optional, sondern die Grundlage für eine schnelle und erfolgreiche Finanzierung.

Ein Dossier, das diese Punkte erfüllt, signalisiert den Anlegern, dass sie es mit einem professionellen, transparenten und risikobewussten Partner zu tun haben. Das ist die Basis, um in Rekordzeit das benötigte Kapital zu sichern.

Eigenkapitalersatz oder Fremdkapital: Wie stuft die Bank Ihr Crowdfunding ein?

Dies ist eine der wichtigsten strategischen Fragen bei der Hybridfinanzierung. Die Antwort entscheidet darüber, ob Ihr Finanzierungsmodell von der Bank akzeptiert wird. Die klare Einordnung lautet: Immobilien-Crowdlending wird in der Regel als Mezzanine-Kapital eingestuft. Es ist weder reines Eigenkapital noch klassisches Fremdkapital, sondern eine Zwitterform, die sich zwischen diesen beiden Polen ansiedelt. Für die Bank hat es einen „eigenkapitalähnlichen“ Charakter, da es im Konkursfall hinter dem Bankkredit zurücksteht (Nachrangigkeit).

Für Sie als Entwickler bedeutet das: Die Bank betrachtet die via Crowdlending aufgenommene Summe als eine Art Puffer, der ihr eigenes Risiko senkt. Sie ersetzt damit nicht Ihr eigenes, „hartes“ Eigenkapital, sondern ergänzt es. Dies ermöglicht eine Finanzierungsstruktur, die für alle Seiten vorteilhaft ist und Projekte realisierbar macht, die sonst scheitern würden.

Diese Struktur ist der Schlüssel: Anstatt 4 Mio. CHF Eigenkapital aufbringen zu müssen (bei einer 60/40-Struktur), benötigen Sie nur noch die Hälfte. Das Crowdlending-Kapital dient der Bank als zusätzliche Sicherheitsschicht, was die Bewilligung des Hauptkredits erleichtert. Es ist die Brücke, die Ihr Projekt über die Finanzierungslücke trägt.

Swisspeers, Crowdhouse oder Foxstone: Welche Plattform passt zu Ihrem Profil?

Die Wahl der richtigen Crowdlending-Plattform ist entscheidend für den Erfolg Ihrer Finanzierung. Der Schweizer Markt ist reif und hat klare Marktführer, die sich auf unterschiedliche Modelle spezialisiert haben. Es ist kein Zufall, dass laut dem aktuellen Swiss Crowdfunding Report fast 85% des Crowdinvesting-Volumens auf den Immobiliensektor entfallen – die Nachfrage ist enorm, aber die Angebote sind diversifiziert. Sie müssen die Plattform wählen, deren Modell exakt zu Ihrem Finanzierungsbedarf passt: Suchen Sie ein Darlehen, wollen Sie Miteigentümer ins Boot holen oder eine Mischform?

Die drei bekanntesten Namen – Swisspeers, Crowdhouse und Foxstone – verfolgen fundamental unterschiedliche Ansätze. Ihre Entscheidung hängt davon ab, ob Sie reines Fremdkapital aufnehmen, die Immobilie im Miteigentum halten oder eine flexible Lösung suchen. Die folgende Tabelle gibt einen klaren Überblick über die Kernunterschiede.

Die Analyse ist klar: Wenn Sie als Entwickler die volle Kontrolle behalten und lediglich ein Darlehen (Mezzanine-Kapital) zur Ergänzung Ihrer Bankfinanzierung suchen, ist ein Modell wie bei Swisspeers (obwohl primär auf KMU-Kredite fokussiert) der richtige Ansatz. Wenn Sie bereit sind, das Eigentum an der Immobilie mit Investoren zu teilen und diese als Miteigentümer im Grundbuch eintragen zu lassen, ist Crowdhouse der Spezialist. Foxstone bietet eine hybride Lösung und bedient beide Modelle, was Flexibilität ermöglicht. Ihre Wahl definiert die rechtliche und finanzielle Struktur Ihres gesamten Projekts.

Wie gründen Sie eine Wohnbaugenossenschaft in Zürich ohne juristische Hürden?

Die Gründung einer Wohnbaugenossenschaft stellt einen völlig anderen Ansatz zur Schaffung von Wohnraum dar. Während das Crowdlending-Modell auf einer klaren Trennung zwischen Entwickler (Kreditnehmer) und Investoren (Kreditgeber) basiert, ist die Genossenschaft ein gemeinschaftsgetragenes, nicht gewinnorientiertes Modell. Mitglieder sind gleichzeitig Mieter und Kapitalgeber. Dieses Modell ist in der Schweiz, insbesondere in Städten wie Zürich, tief verwurzelt und politisch gefördert. Berühmte Beispiele wie die Genossenschaft Kalkbreite in Zürich zeigen, dass auch hier innovative Finanzierungswege beschritten werden.

Juristisch gesehen ist die Gründung einer Genossenschaft ein formalisierter Prozess, der die Erstellung von Statuten, die Durchführung einer Gründungsversammlung und die Eintragung ins Handelsregister erfordert. Die grössten Hürden sind jedoch nicht die juristischen Formalitäten, sondern das Sammeln des nötigen Anteilscheinkapitals und das Finden eines geeigneten Grundstücks. Im Gegensatz zum gewinnorientierten Entwickler, der auf eine schnelle Rendite abzielt, verfolgt eine Genossenschaft das Ziel, dauerhaft preisgünstigen Wohnraum für ihre Mitglieder zu schaffen.

Für private Immobilienentwickler ist dieses Modell meist nicht der gangbare Weg. Es erfordert einen langen Atem und eine andere Philosophie. Crowdlending bietet hier einen direkteren, kapitalmarktorientierten und schnelleren Weg zur Projektfinanzierung. Dennoch zeigt der Erfolg von Genossenschaften das immense Potenzial von gemeinschaftsbasierter Finanzierung in der Schweiz. Plattformen wie „wemakeit“ haben bewiesen, dass die Schweizer Bevölkerung bereit ist, in Projekte zu investieren, von denen sie überzeugt ist.

Wie füllen Sie den Antrag für das Gebäudeprogramm aus, damit er beim ersten Mal bewilligt wird?

Auf den ersten Blick scheint das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen, das energetische Sanierungen fördert, wenig mit Crowdlending zu tun zu haben. Doch strategisch betrachtet, sind die Fördergelder ein mächtiger Hebel für Ihr Crowdlending-Dossier. Eine Förderzusage vom Gebäudeprogramm ist ein offizielles Qualitätssiegel. Es signalisiert potenziellen Investoren, dass Ihr Projekt hohe Energiestandards erfüllt, nachhaltig ist und ein geringeres Betriebsrisiko aufweist. Dies kann den entscheidenden Unterschied machen, um die Crowd von Ihrem Projekt zu überzeugen.

Damit der Antrag jedoch erfolgreich ist, müssen Sie Fallstricke vermeiden. Der häufigste Ablehnungsgrund ist simpel, aber fatal: Der Beginn der Massnahmen vor der Antragsstellung. Warten Sie zwingend die schriftliche Förderzusage ab, bevor Sie Aufträge vergeben. Ein weiterer kritischer Punkt ist die Vollständigkeit der Unterlagen. Zwingend erforderlich sind in der Regel ein aktueller GEAK Plus Bericht (Gebäudeenergieausweis der Kantone), detaillierte Offerten mit ausgewiesenen U-Werten der Bauteile, technische Pläne und präzise Nachweise zur erreichten Energieeffizienz. Unvollständige oder vage Anträge werden systematisch abgelehnt.

Sehen Sie den Antragsprozess nicht als bürokratische Hürde, sondern als strategische Vorbereitung. Die detaillierte Planung, die für einen erfolgreichen Antrag nötig ist, verbessert die Qualität Ihres gesamten Projektdossiers. Die zugesagten Fördergelder können Sie direkt in Ihrer Finanzkalkulation ausweisen. Sie senken den Gesamtfinanzierungsbedarf und erhöhen die Rentabilität – zwei entscheidende Argumente, die jeden Crowdlending-Investor überzeugen werden.

Wie sich das Zusammenleben in der Schweiz verändert: Neue Wohnmodelle für Singles und Senioren

Der Schweizer Immobilienmarkt wird nicht nur durch finanzielle, sondern auch durch tiefgreifende demografische Veränderungen geprägt. Die Zunahme von Einpersonenhaushalten und eine alternde, aber aktive Seniorengeneration schaffen eine steigende Nachfrage nach neuen, flexiblen Wohnmodellen. Kompakte Stadtwohnungen, Cluster-Wohnungen mit Gemeinschaftsräumen oder altersgerechte Wohnungen mit Service-Angebot passen oft nicht in das starre Raster traditioneller Banken, die auf Standard-Mehrfamilienhäuser geeicht sind.

Genau hier schliesst Crowdlending eine entscheidende Lücke. Diese innovativen Wohnkonzepte erfordern ebenso innovative Finanzierungspartner, die bereit sind, die spezifischen Chancen und Risiken solcher Projekte zu bewerten. Crowdlending-Plattformen sind oft agiler und offener für Nischenprojekte, die eine klare soziale oder demografische Nachfrage bedienen. Ein Projekt, das eine Lösung für das wachsende Bedürfnis nach Gemeinschaft im Alter bietet, hat eine starke „Story“, die bei privaten Anlegern gut ankommt.

Die Bereitschaft der Schweizer Bevölkerung, in Projekte für Privatpersonen zu investieren, ist beachtlich. Eine Analyse der Crowdlending-Entwicklung in der Schweiz zeigt ein Volumen von 72,9 Millionen CHF für Privatpersonen-Crowdlending im Jahr 2022. Dies beweist, dass Kapital für gute Ideen vorhanden ist. Als Entwickler ist es Ihre Aufgabe, die Brücke zwischen diesen gesellschaftlichen Bedürfnissen und den Investmentmöglichkeiten der Crowd zu schlagen. Crowdlending gibt Ihnen das Werkzeug an die Hand, um Projekte zu realisieren, die nicht nur finanziell, sondern auch gesellschaftlich eine hohe Rendite versprechen.

Indem Sie die Logik des Mezzanine-Kapitals verstehen und Crowdlending strategisch in Ihre Finanzplanung integrieren, können Sie nicht nur die Hürden der traditionellen Bankenfinanzierung überwinden, sondern auch Ihr Wachstum als Immobilienentwickler in der Schweiz signifikant beschleunigen. Beginnen Sie noch heute damit, das Crowdlending-Potenzial Ihres nächsten Projekts professionell zu evaluieren.